При покупке жилой недвижимости, будь то: квартира, загородный дом, апартаменты и т.д. помимо стоимости самой недвижимости, для покупателя является важной и стоимость оформления сделки.  Еще одним немаловажным аспектом является стоимость дальнейшей эксплуатации приобретенной недвижимости. Рассмотрим эти вопросы на примере приобретения недвижимости в Болгарии.

Довольно часто утверждают, что недвижимость в Болгарии одна из самых дорогих в Европе и повсеместно широко распространено мнение, что НДС (налог на добавленную стоимость), уплачивается покупателем, поскольку он изначально введен в стоимость объекта.  Но, это далеко не всегда соответствует действительности. Во многом уплата НДС зависит от того где, или у кого (юридическое, или физическое лицо, агентство, или застройщик),  вы приобретаете недвижимость, агентство и застройщик являются лицами юридическими, они обязаны уплачивать НДС. А поскольку НДС есть косвенный налог, то сумма его включается в конечную стоимость недвижимости и таким образом может быть переложена на физическое лицо. Т.Е.юридически, налог уплачен агентством или застройщиком, а фактически – покупателем. Соответственно, в данном случае к стоимости недвижимости добавляется 20%, т.е. НДС.

Другой вариант – приобрести недвижимость на вторичном рынке, у лица физического, но и здесь необходимо обратить внимание на такой аспект: если недвижимость приобретена на лицо юридическое, обязательно возникнут вопросы, связанные с уплатой НДС. В общем, законы об НДС довольно сложны и имеют множество нюансов, в некоторых случаях, на территории Болгарии НДС снижен до семи процентов.
Кроме недвижимости, так же НДС облагаются услуги, работы и реализация товаров. В этих случаях к уплате подлежит сумма – разница между налогом уплаченным поставщиком и налогом уплаченным покупателем. Для учета полученных, уплаченных налогов используются счета-фактуры, где НДС выделятся отдельным пунктом.

Основным достоинством НДС считаю то, что он начисляется только на сумму-разницу, образующуюся в процессе экономической деятельности, не искажая при этом конкурентную среду.  

При экспорте товаров, или услуг применяется так называемая нулевая ставка НДС, когда НДС может быть возвращен, в последствии, но для ее получения поставщик обязан доказать такую поставку. Именно сложности, как уплаты, так и исчисления НДС приводят к возможности легальных манипуляций, или так называемой оптимизации НДС.

Одним из примеров подобной оптимизации может послужить приобретение жилой недвижимости в Болгарии, где наряду с рыночной стоимостью, для исчисления сборов, применяется и налоговая оценка недвижимости. Налоговая оценка, как правило, существенно ниже рыночной цены, что и открывает перед продавцом и покупателем возможности дальнейших манипуляций. Она определяется в соответствии с законом о местных налогах и таксах и осуществляется в национальной валюте Болгарии – левах. Стоит данная услуга от двадцати пяти до ста евро и проводится в двухнедельный срок территориальной налоговой службой. Полученный документ имеет ограниченные сроки действия: до, или после 30 июля текущего года, в зависимости от даты выдачи. Или же, в случае если налог уплачен за весь год, то и документ действует на протяжении всего года.

Возвращаясь к приобретению недвижимости у физических лиц, стоит отметить, что в данном случае взимается однократный местный налог в размере 3% от более высокой из стоимостей (налоговой оценки, или цены купли-продажи). А также, взимается пошлина в размере 0.1% от цены сделки (не менее 5 левов), но уже после подписания нотариального договора.

Поскольку налоговая оценка недвижимости является минимально облагаемой базой, с 1 января 2009 года она была повышена на 50%.

Вне зависимости от того с физически, или юридическим лицом заключается сделка, стоит помнить, что налоги это проблема продавца, а не покупателя.

Для оптимизации налога возможны следующие варианты:
- нотариально проводится часть оплаты из расчета налоговой оценки, а остаток – наличными, либо на оффшорный счет. Это выгодно обеим сторонам, поскольку налог, а соответственно и цена объекта, значительно снижаются.
- или произвести сделку полностью официально, из расчета реальной рыночной цены.

Но в любом случае, сделку стоит проводить в конторе нотариуса, согласно с установленной законом процедурой. И в случае, когда одна из сторон не знает болгарского языка, переводчик должен подписать акт и удостоверение о верности перевода.

Таким образом, дополнительные затраты, на приобретение недвижимости в Болгарии составляют разовые платежи в сумме от 3-5%, которые включают в себя местные налоги – 2-3% и оплату нотариальных услуг и услуг переводчика – до 1,5%.