Рынок недвижимости в РФ отличается динамичным развитием за счет множества сделок с недвижимым имуществом.

Сделка - действия юридических лиц и граждан по изменению или прекращению прав (обязанностей) собственников относительно объекта сделки. Сделка действительна, если она обладает законным содержанием, при условии дееспособности и правоспособности участников сделки, наличии волеизъявления участников сделки, при наличии обусловленной законодательством формы сделки. При нарушении вышеперечисленных условий сделка является несоответствующей закону.

Следует отметить, что недействительные сделки могут быть оспоримыми (недействительность признается в судебном порядке) и ничтожными (недействительные с момента совершения). Сделки с недвижимостью осуществляются на договорной основе, только в письменной форме. Заключению договора предшествует оценка недвижимости.

Выделяют следующие виды сделок:

1. Сделки, предполагающие изменение собственника (дарение, приватизация, мена, продажа – купля);
2. Сделки по изменению прав на владение, пользование объектом: сервитут, аренда, вклад в капитал, лизинг, ипотека.

Рассмотрим подробнее сделки с изменением собственника:

1. Дарение - отношения дарителя и одаряемого по передаче недвижимости в собственность совместно с имущественным правом.

Следует отметить ограничения процесса дарения:

• При наличии совместной собственности, дарение возможно с согласия всех собственников;
• Для юридических лиц в случае наличия права хозяйственного ведения или управления, дарение осуществляется при согласии собственника недвижимости.
• Одаряемое лицо имеет право отказа от объекта.

Дарение недвижимости оформляется договором с последующей регистрацией государством.

2. Приватизация – передача имущества государства в собственность лиц (физических, юридических).
Основным методом приватизации в РФ является преобразование государственных компаний в открытые акционерные общества с продажей ценных бумаг работникам компаний и на аукционах.

В отношении жилой недвижимости бесплатная приватизация возможна для граждан один раз в жизни.
В случае отказа от приватизации ребенка, нужно решение органов опеки. Правоустанавливающим документом в процессе приватизации является договор.

3. Мена – сделка физических и юридических лиц, в которой стороны обмениваются объектами недвижимости на основании письменного договора без нотариального удостоверения. Оценка стоимости недвижимости для обмена выполняется специалистами оценочных компаний. Если объекты обмена неравноценны по стоимости, то одна из сторон оплачивает разницу в цене. Право собственности при мене возникает с момента регистрации перехода прав государством.

4. Купля-продажа недвижимости выполняется по договору с государственной регистрацией этого договора.

На этапе заключения договора продавец имеет права:

1. На уплату цены, указанной в договоре;
2. На уплату цены и процентов при срыве покупателем сроков оплаты;
3. На отказ от исполнения договора при отказе покупателя оплатить объект.

В обязанности продавца входят:

• Передача недвижимости без обременений;
• Возмещение убытков покупателю при изъятии объекта третьими лицами;
• Передача объекта покупателю в виде, предусмотренном договором.

Права покупателя:

1. Своевременная передача ему недвижимости;
2. Уменьшение цены недвижимости при наличии обременения.

Обязанности покупателя:

• Принять объект по акту;
• Оплатить объект в соответствии с договором.

Все сделки, описанные выше, характеризуются изменением прав собственности на недвижимость. Из сделок на основании договора по изменению прав на владение, пользование объектом наиболее распространенной сделкой является аренда.

5. Apeндa не предполагает изменение собственника, при этом виде сделки арендодатель предоставляет арендатору объект за арендную плату во владение (пользование) на ограниченный период времени. Договору по аренде предшествует оценка аренды на основании анализа рынка аренды.

Таким образом, множество видов сделок с недвижимостью обеспечивают все случаи оборота объектов недвижимости на рынке.